QUY TRÌNH ĐÀM PHÁN TIỀN TỐ TỤNG VÀ LỢI ÍCH KHI HAI BÊN CÓ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG ĐÃ KÝ KẾT

Tranh chấp hợp đồng hiện nay đã dần đa dạng hơn lẫn cả về nội dung và hình thức. Vì nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến phát sinh tranh chấp về các vấn đề hình thức, chủ thể giao kết hợp đồng và quyền lợi, nghĩa vụ các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng, nhiều người nghĩ ngay đến việc kiện tụng tại Tòa án, lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng, nhưng đó không phải là phương thức duy nhất. Để Tòa án thụ lý một đơn khởi kiện cần phải mất một thời gian khá dài và tốn nhiều chi phí, đây là phương án cuối cùng để lựa chọn khi xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, các bên có thể lựa chọn cách thức đàm phán tiền tố tụng để giảm thiểu mức thiệt hại tối đa khi có tranh chấp xảy ra.

1.     Tiền tố tụng là gì?

Trong tiếng Hán việt, “tiền” có nghĩa là trước. Tiền tố tụng là các hoạt động diễn ra trước các giai đoạn tố tụng, có hoặc không bắt buộc. Nhưng phải được thực hiện và có kết quả trước khi có đơn khởi kiện. Thông thường, quy trình giải quyết một vụ án dân sự sẽ không bao gồm thủ tục này. Tuy nhiên, đối với 02 trường hợp ngoại lệ sau đây thì trước hết bắt buộc phải thực hiện thủ tục tiền tố tụng, sau đó mới có thể khởi kiện vụ việc dân sự ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết. Tranh chấp liên quan đến đất đai (Căn cứ pháp lý tại Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015) và tranh chấp liên quan đến lao động (Căn cứ tại khoản 1 Điều 188 Bộ luật Lao động năm 2019; điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015)

2.     Đàm phán trong hợp đồng là gì?

Đàm phán trong hợp đồng được hiểu là khi các bên thông qua trung gian cùng nhau đàm phán, bàn bạc thỏa thuận để đi đến thống nhất một phương án giải quyết bất đồng giữa họ và tự nguyện thực hiện phương án đã hòa giải. Như vậy, đối với tranh chấp trong hợp đồng thì yếu tố đàm phán rất quan trọng tác động trực tiếp đến kết quả làm việc cũng như lợi ích cho hai bên khi có tranh chấp xảy ra trên thực tế.

⇒ Đàm phán thương lượng tiền tố tụng là một trong những phương thức hòa giải tranh chấp, và được thực hiện trước khi một trong các bên tiến hành hoạt động tố tụng tại tòa án hoặc trọng tài.

(Căn cứ pháp lý tại Điều 65 Bộ luật Lao động năm 2019 và Điều 317 Luật Thương mại năm 2005)

3.     Quy trình đàm phán thương lượng tiền tố tụng

– Thông báo về tranh chấp: Thường khi một bên phát hiện hoặc nhận thức rằng vấn đề có nguy cơ tranh chấp, bên phát hiện có trách nhiệm thông báo cho bên còn lại về vấn đề đó thông qua hình thức là văn bản.

– Nếu cả hai bên đã thỏa thuận về thời hạn cho cuộc đàm phán, thì thời hạn đó sẽ bắt đầu tính từ khi bên còn lại nhận được thông báo về tranh chấp.

– Trước khi gặp nhau để thảo luận, các bên sẽ gửi các văn bản liên quan và trao đổi thông tin cần thiết. Nếu cả hai bên đều cảm thấy cần phải có một cuộc thương lượng để giải quyết triệt để vấn đề, một trong hai bên sẽ gửi thông báo với thời gian và địa điểm cụ thể cho cuộc đàm phán hoặc thương lượng.

a. Chuẩn bị

Nếu một bên quyết định yêu cầu Luật sư thay mặt mình đứng ra đàm phán, thì phải hoàn thành các văn bản cần thiết để hình thành mối quan hệ giữa người yêu cầu và người bảo vệ quyền lợi hợp pháp đó. (Căn cứ pháp lý tại điểm a khoản 2 Điều 75, khoản 4 Điều 75 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015; Điều 76 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015)

– Thu thập và xem xét các thông tin liên quan đến tranh chấp gồm hợp đồng, bằng chứng, và các tài liệu pháp lý khác;

– Xác định vấn đề tranh chấp cần giải quyết và mục tiêu hướng đến của mỗi bên trong quá trình đàm phán và thương lượng;

– Đề xuất phương án: Các bên đề xuất phương án để giải quyết tranh chấp thông qua việc gửi thư hoặc thông qua luật sư hoặc đại diện pháp lý của mỗi bên.

b. Tiến hành đàm phán

– Thỏa thuận và trao đổi các yêu cầu, đề xuất và các điều khoản để giải quyết tranh chấp. Các bên có thể thảo luận trực tiếp hoặc thông qua đại diện pháp lý của mình. Để tiến hành thuận lợi, các bên nên thể hiện rõ mục tiêu mong muốn của các bên nhằm thuyết phục đối tác và nằm trong mức “nhượng bộ” trong giới hạn của đối tác trên nguyên tắc tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và không nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba.

– Để đảm bảo tính chân thành và tự nguyện của các nội dung trong cuộc đàm phán, các bên có thể thực hiện các biện pháp như chụp hình, ghi lại biên bản, quay video hoặc ghi âm cuộc họp.

c. Kết thúc đàm phán

– Hoàn tất các thỏa thuận đã được xác lập thông qua việc ký kết giữa các bên về các văn bản thỏa thuận để chấm dứt tranh chấp và giải quyết các yêu cầu và điều khoản đã được thảo luận;

– Dự thảo lại các thay đổi, phát sinh để giải quyết tranh chấp hợp đồng và gửi cho các bên đọc lại, góp ý và chỉnh sửa trước khi chính thức ký kết;

– Tổng hợp và khẳng định lại các vấn đề đã chốt để tránh có ý kiến khác nhau khi soạn thảo hợp đồng;

– Các bên nên thể hiện kết quả đàm phán thông qua văn bản đã được công chứng và có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án công nhận.

4. Vai trò của quy trình đàm phán tiền tố tụng đối lợi ích khi 2 bên khi phát sinh tranh chấp:

• Giải quyết được tranh chấp trong hợp đồng với lợi ích công bằng.
• Giải quyết các mâu thuẫn giữa các bên với nhau.
• Kết nối quan hệ và tạo dựng được sự tương tác giữa các bên trong hợp đồng.
• Tiết kiệm thời gian, chi phí và các thủ tục tranh chấp tiền tố tụng
• Các bên dễ dàng kiểm soát được việc cung cấp chứng từ và sử dụng chứng từ đó giữ được các bí quyết kinh doanh và uy tín của các bên.
• Giải quyết tranh chấp nhanh chóng, tiết kiệm thời gian giúp các bên hạn chế một số hoạt động kinh doanh bị gián đoạn, kéo dài gây ra tổn thất;
• Hòa giải xuất phát từ sự tự nguyện có điều kiện của các bên, nên khi đạt được phương án hòa giải, các bên thường nghiêm túc thực hiện.
• Bảo vệ danh tiếng: Việc giải quyết tranh chấp thông qua đàm phán có thể giúp bảo vệ danh tiếng và hình ảnh của các bên. Tranh chấp công khai và kéo dài có thể gây tổn thương đến uy tín của các tổ chức hoặc cá nhân liên quan.

LỢI ÍCH CỦA LUẬT SƯ NHƯ THẾ NÀO KHI THAM GIA HỖ TRỢ PHÁP LÝ TRONG GIAO DỊCH MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN?

Hiện nay, việc kinh doanh bất động sản đang là một hình thức kinh doanh phổ biến và mang lại lợi nhuận cao một cách rất nhanh chóng. Tuy nhiên hình thức giao dịch mua bán này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cá nhân, doanh nghiệp (các bên tham gia giao dịch). Chính vì thế các cá nhân doanh nghiệp khi tham gia vào các hoạt động mua bán này thì cần phải tìm hiểu và nắm rõ những quy định của pháp luật để tránh gặp phải những rủi ro không đáng có. Phần lớn các cá nhân và chủ doanh nghiệp đều không có nhiều hiểu biết cặn kẽ về pháp luật kinh doanh bất động sản. Vì vậy, để đảm bảo tránh được những vấn đề này thì vai trò của luật sư khi tham gia hỗ trợ pháp lý trong giao dịch mua bán bất động sản là rất cần thiết.

1. Luật sư và vai trò của luật sư

Khái niệm luật sư: Tại Việt Nam, Luật Luật sư được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 22/6/2006, trong đó Điều 2 quy định: “Luật sư là người có đủ tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề theo quy định của Luật này, thực hiện dịch vụ pháp lý theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức…”. Hành nghề luật sư là việc luật sư thực hiện dịch vụ pháp lý bao gồm tham gia tố tụng, tư vấn pháp luật, đại diện ngoài tố tụng cho khách hàng và làm các dịch vụ pháp lý khác theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.

Vai trò của luật sư: Căn cứ theo Điều 3 Văn bản hợp nhất Luật Luật sư năm 2015 có quy định như sau: “Hoạt động nghề nghiệp của luật sư góp phần bảo vệ công lý, các quyền tự do, dân chủ của công dân, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, phát triển kinh tế – xã hội, xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa, xã hội dân chủ, công bằng, văn minh”.

2. Rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong giao dịch mua bán bất động sản

Mô hình kinh doanh bất động sản ngày nay đang phát triển rất mạnh mẽ và đa dạng, kéo theo đó là những vấn đề rủi ro đi kèm với hình thức kinh doanh này. Tuy nhiên, với sự đóng góp  ý kiến chuyên sâu về pháp luật của Luật sư thì các cá nhân và Doanh nghiệp hoàn toàn có thể hạn chế được những rủi ro có thể xảy ra. Vì vậy dưới đây là những rủi ro nhà đầu tư cần tránh trong quá trình kinh doanh bất động sản của mình.

Thứ nhất, Rủi ro khi không lựa chọn đúng loại hình kinh doanh doanh nghiệp bất động sản. Việc chọn đúng loại hình kinh doanh bất động sản sẽ giúp hạn chế những rủi ro khi thành lập công ty. Khi chọn đúng loại hình kinh doanh, sẽ giúp hạn chế được những rủi ro sau đây:

+ Hạn chế được việc chịu trách nhiệm vô hạn bằng tài sản của cá nhân thành lập công ty.

+ Hạn chế được việc tranh chấp về quyền điều hành, chồng chéo về trách nhiệm trong cơ cấu tổ chức, hoạt động của doanh nghiệp.

+ Hạn chế được rủi ro về việc góp vốn, phân chia lợi nhuận.

Thứ hai, Rủi ro khi đăng ký vốn điều lệ quá cao hay quá thấp

Đối với các cá nhân đã có kinh nghiệm trong việc mở công ty, doanh nghiệp việc đăng ký số vốn điều lệ phù hợp với dự định kinh doanh luôn là yếu tố được đặt lên hàng đầu.

Thứ ba, Rủi ro trong việc không chấp hành đúng quy định pháp luật về thuế

Sau khi nhận được giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, trách nhiệm pháp lý của công ty đã được thành lập. Doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của pháp luật về thuế hiện hành. Việc nắm rõ các loại tờ khai cần nộp, thời hạn nộp tờ khai, tiền thuế là điều bắt buộc. Nếu chủ doanh nghiệp không nắm rõ, hãy thuê kế toán toàn thời gian hoặc dịch vụ kế toán để thực hiện các công việc này. Hiện tại, mức phạt chậm nộp tờ khai, tiền thuế là rất cao, có thể lên đến 25 triệu đồng.

Thứ tư, Rủi ro về kế toán (khi doanh nghiệp đi vào hoạt động)

Ngoài các vấn đề trên, rủi ro khi thành lập doanh nghiệp còn có thể kể đến một số các rủi ro, tùy thuộc vào ngành nghề kinh doanh của từng doanh nghiệp như:

+ Rủi ro khi không chấp hành quy định về vệ sinh an toàn thực phẩm đối với các công ty kinh doanh thực phẩm, nhà hàng.

+ Rủi ro khi không chấp hành quy định về phòng cháy chữa cháy

+ Rủi ro về vi phạm độc quyền thương hiệu hoặc bị mất thương hiệu do không đăng ký bảo hộ.

Giao dịch mua bán bất động sản là giao dịch phổ biến và được thực hiện nhiều trong cuộc sống hiện tại. Tuy nhiên, không phải thường gặp mà loại giao dịch này có ít rủi ro rình rập, thậm chí càng thường thấy thì lại càng phát triển phong phú, đa dạng và phức tạp hơn. Nếu không am hiểu tường tận pháp luật thì một người bình thường có thể sẽ mất rất nhiều thời gian, công sức cũng như tiền bạc cho việc hoàn tất thủ tục pháp lý nhà đất, song chưa chắc kết quả đã được như mong muốn. Mặt khác, các rủi ro pháp lý phát sinh từ các giao dịch về nhà đất có thể xuất hiện ở bất cứ giai đoạn nào. Người thực hiện giao dịch càng ít kinh nghiệm thì khả năng giải quyết vấn đề lại càng thấp. Đó là lý do tại sao chúng ta nên tìm luật sư để hỗ trợ cho mình những vấn đề pháp lý, tránh mất quyền lợi một cách đáng tiếc.

3. Lợi ích khi được luật sư tham gia hỗ trợ pháp lý trong giao dịch mua bán bất động sản

Trong các dịch vụ pháp lý được liệt kê tại khoản 1 Điều 30 Luật Luật sư đều phải được luật sư thực hiện theo quy định của pháp luật.

• Kiến thức chuyên môn: Luật sư tư vấn bất động sản có kiến thức sâu về quy định pháp luật và quy trình liên quan đến bất động sản. Khách hàng sẽ được hỗ trợ, tư vấn về thủ tục mua bán bất động sản đảm bảo tiết kiệm chi phí, thời gian, đảm bảo rằng Quý khách hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật và tránh rủi ro pháp lý
• Tư vấn pháp lý: Luật sư tư vấn bất động sản có thể cung cấp cho Quý khách hàng tư vấn pháp lý chính xác và đáng tin cậy về các vấn đề liên quan đến bất động sản. Họ có thể giúp Quý khách hàng hiểu rõ về quy trình mua bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản, soạn thảo và xem xét hợp đồng, và giải quyết các tranh chấp pháp lý. Bao gồm:

+ Xem giấy chứng nhận từ bên có đất: phân định giấy tờ, sổ đỏ là giả hay thật; xác định bên có đất có thẩm quyền chuyển quyền sở hữu đất hay không; so sánh diện tích trên giấy tờ và thực địa (nếu sai số không đáng kể thì có thể chấp nhận được, trường hợp có sự khác biệt lớn thì yêu cầu bên có đất trình lý do, nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt đó. Tùy từng trường hợp cụ thể mà giao dịch có thể tiếp tục thực hiện hoặc dừng lại); xem thời hạn đất có còn hạn hay không

+ Kiểm tra đất có quy hoạch, tranh chấp. Có thể thực hiện bằng những cách sau: Xem trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã; Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để thêm thông tin; xem thông tin ở Văn phòng đăng ký đất đai (bằng các hình thức như vào cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS; Thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản (hợp đồng)

+ Kiểm tra bên chuyển nhượng có nhận đặt cọc hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật sư có thể đến cơ quan công chứng (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng) trên địa bàn để nhờ tra cứu thông tin thửa đất đã có giao dịch đặt cọc hay ủy quyền hay không

• Kiến thức pháp luật: Khách hàng sẽ thường xuyên được luật sư cập nhật những quy định pháp luật mới, những văn bản, nghị định, thông tư có liên quan đến loại hình bất động sản mà khách hàng có nhu cầu mua bán
• Giải quyết tranh chấp: Luật sư sẽ đại diện khách hàng giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan tới bất động sản, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, trong quá trình đàm phán hoặc tham gia vào các phiên tòa để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
• Tư vấn đầu tư: Luật sư sẽ tư vấn chi tiết về loại hình cho thuê, thuê mua, mua bán cho khách hàng để tránh những rủi ro mà khách hàng gặp phải khi tham gia ký kết hợp đồng mua bán bất động sản. Giúp khách hàng đánh giá tiềm năng và lợi ích của các dự án bất động sản và đưa ra những quyết định đầu tư thông minh.
• Bảo vệ quyền lợi: Luật sư là người làm chứng trong các hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất. Theo Luật Công chứng 2014, để được công chứng giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì việc công chứng phải có người làm chứng. Theo yêu cầu của khách hàng, luật sư có thể thực hiện công việc làm chứng đối với giao dịch này nếu không vi phạm quy định pháp luật.
• Mang bản chất là giao dịch dân sự, nên nội dung trong hợp đồng mua bán bất động sản do các bên thỏa thuận xây dựng, việc này đòi hỏi các bên phải có sự am hiểu nhất định về bản chất giao dịch, đối tượng giao dịch và dự liệu được những vấn đề ngoài ý muốn có thể phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng thì hợp đồng này mới có tính hiệu quả cao. Song, trên thực tế, các hợp đồng về giao dịch nhà đất đều tiềm ẩn rất nhiều rủi ro: chủ thể ký kết hợp đồng, hình thức của hợp đồng, tính pháp lý của giấy tờ nhà đất, phương thức thanh toán,… do đó, sự có mặt của luật sư là vô cùng cần thiết. Ngoài ra, trong quá trình ký kết, sự có mặt của luật sư cũng đảm bảo sự “yên tâm” cho khách hàng